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¿Por qué el mercado inmobiliario es menos volátil que el mercado de valores?

¿Cuál es la diferencia entre ambos mercados? ¿Cuál es la mejor opción para mi portafolio? Las diferencias entre estos mercados comienzan por la naturaleza de su organización y funcionamiento así que para entender cómo funciona la volatilidad en cada uno de ellos es indispensable conocer las características de los mercados públicos y los mercados privados.

Ambas opciones representan oportunidades y riesgos para los inversionistas por lo que en este artículo te ayudaremos a entender cómo se relacionan ambos factores y por qué las inversiones inmobiliarias privadas tienen menos volatilidad que el mercado de valores.


1. Mercados públicos y mercados privados

El mercado de valores brinda mecanismos para la negociación de títulos de valores que son susceptibles de oferta pública, es por eso que cuando las empresas “salen a la bolsa” realizan un “Oferta Pública Inicial (IPO)” que a partir de ese momento, permite al público en general a través de las Casas de Bolsa, adquirir títulos de valores emitidos por la empresa a precios fijados mediante una subasta. Debido a la naturaleza de su organización, este mercado se correlaciona a sucesos de carácter público, como guerras, cambios en la legislación de un país o una pandemia. En México existen dos mercados de valores, la Bolsa Mexicana de Valores y BIVA.

Por otro lado, las inversiones inmobiliarias suceden principalmente en mercados privados, es decir, un desarrollador inmobiliario crea un proyecto, contrata una constructora, busca el financiamiento y garantiza la seguridad jurídica de un proyecto, coordinando la organización y funcionamiento de la inversión entre empresas privadas.

Algunas inversiones inmobiliarias también suceden en el mercado público como es el caso de las FIBRAS inmobiliarias, estos fideicomisos de administración de propiedades se enlistan en el mercado de valores para financiar sus operaciones, aceptando operar bajo las reglas de este mercado.

Un portafolio integrado y correctamente diversificado toma en cuenta la exposición al riesgo y las oportunidades de ambos opciones, por lo que es relevante identificar sus diferencias:

Mercados Públicos

Mercados Privados

Muchos vendedores y muchos compradores

Pocos vendedores y pocos compradores

Líquidos – Compra o vende en cualquier momento

Baja liquidez – Comprar o vender toma más tiempo

Precio de mercado – El precio es dictado por el mercado con poco espacio de negociación

Negociación – Precios impredecibles dan mayor oportunidad de negociación

Transparente – Información transparente y pública

Cerrado – Información sobre su desempeño es privada

Ejemplo – Bolsa Mexicana de Valores / BIVA

Ejemplo – Arces crowdfunding inmobiliario

2. Diversificación


La bursatilización o emisión de acciones es un mecanismo de financiamiento para las empresas que cumplen con requisitos específicos entre los que destacan alcanzar un mínimo de 200 inversionistas, presentar Estados financieros auditados por calificadoras autorizadas y contar con un capital contable supere los 20 millones de UDIS cifra que representa aproximadamente +145 MDP. Esta barrera de entrada al mercado bursátil ha provocado que los activos del mercado de valores de México se correlacionen cada vez más entre sí, a medida que la propiedad se ha vuelto más concentrada y la cantidad de empresas que cotizan en bolsa ha disminuido.

Para que tengas una idea, los motores de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) son cinco empresas las cuales en conjunto acumulan el 55% del valor del principal índice, el S&P/BMV IPC, por lo tanto, si tu portafolio está conformado al 100% por inversiones que cotizan en bolsa, todas tus inversiones están correlacionadas como mínimo al nivel de este mercado.

Diversificar, entonces, es mucho más que acumular activos porque sí y esto sucede porque la diversificación toma en cuenta otros dos factores:

  • Correlación: Es la manera en la que interactúan tus inversiones y su relación entre ellas. La diversificación se logra cuando eliges inversiones con poca o ninguna correlación entre sí.

  • Volatilidad: Representa las fluctuaciones diarias en el precio como consecuencia de la oferta y la demanda. Cuando la volatilidad está adecuadamente diversificada, una cartera tiene un menor riesgo de pérdida en caso del desempeño deficiente de determinada empresa, industria, sector, región, mercado u otro.

La disminución de las opciones de inversión pública y el boom de las inversiones indexadas ha aumentado la volatilidad y la correlación entre las inversiones que cotizan en bolsa a escala de todo el mercado.


3. Correlación y volatilidad en el mercado inmobiliario


Los bienes raíces tienen mayor potencial de generar rendimientos cuando se operan en un mercado privado, estos mercados tienen pocos compradores y vendedores, cuentan con menor liquidez y menos información pública sobre la industria, sin embargo, son precisamente estas características las que representan una oportunidad para los inversionistas.

En el mercado privado existe espacio para la negociación entre el comprador y el vendedor para fijar el precio del activo, un inversionista del mercado privado puede utilizar su habilidad o conocimiento para negociar el precio de compra o venta de un bien inmueble generando rendimientos por encima del mercado.

Las inversiones del mercado público suceden con mayor frecuencia, tan sólo la Bolsa Mexicana de Valores cuenta con la infraestructura para atender hasta 100,000 transacciones* por segundo, mientras que las transacciones en el mercado inmobiliario privado suceden con menor frecuencia pues dependen de la negociación entre comprador y vendedor. Los bienes raíces son menos volátiles porque no hay fluctuaciones diarias en el precio del activo como sucede en el mercado bursátil, además tienen una menor correlación con el desempeño de las inversiones del mercado público en general.

Arces es el crowdfunding inmobiliario del sureste que pone las mejores inversiones inmobiliarias del mercado privado al alcance de los inversionistas que buscan diversificar tomando en cuenta la correlación y volatilidad de su portafolio.


4. Supera la inflación con bienes raíces


Para nadie es un secreto que la inflación está golpeando a las economías de todo el mundo; el precio de los combustibles, las guerras y la impresión de dinero para generar estímulos económicos durante la pandemia ha provocado que en países como México, estemos viviendo el mayor nivel de inflación de los últimos veinte años. Los activos incrementan sus precios para seguir a la inflación, sin embargo, algunos activos, conocidos como activos tangibles, pueden incluso superar la inflación.

Los activos tangibles son adecuados para cubrir la inflación porque tienen un valor intrínseco debido a que, naturalmente, su oferta es limitada. La escasez es una de las características del mercado privado en donde hay pocos vendedores y pocos compradores, así que, a medida que la tierra se vuelve más escasa en las áreas de alta demanda, su valor se aprecia.

Esto no quiere decir que las inversiones del mercado inmobiliario privado no estén expuestas a los riesgos inherentes a todo el sistema financiero, pero, a diferencia de otras clases de activos, los bienes raíces ofrecen formas más útiles de administrar algunos riesgos sistemáticos de una manera que otras inversiones no pueden.

Uno de los pilares de Arces es la creación de una metodología única de selección de proyectos para disminuir los riesgos sistemáticos de este tipo de inversiones a través de un estricto due dilligence en donde los desarrolladores inmobiliarios deben comprobar la viabilidad y seguridad jurídica de sus proyectos, con el objetivo de mitigar los riesgos de tu inversión.

Arces es la plataforma de crowdfunding inmobiliario que te permite integrar un portafolio diversificado accediendo a inversiones en bienes inmuebles privados de calidad institucional, junto con su potencial de retorno y su poder de diversificación.